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„Gilt das Ortsansässigkeitsprinzip des Flächenerwerbsprogramms auch .." von RA WASMUTH


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29.2.2008

Kurzfassung des Aufsatzes:

 

Gilt das Ortsansässigkeitsprinzip des Flächenerwerbsprogramms auch für Kompensationsfälle i.S. von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusgleichsleistungsG? - Zugleich eine Besprechung des Urteils des BGH vom 4.5. 2007 - V ZR 162/06 -“

von Rechtsanwalt Dr. Johannes Wasmuth, München, in: ZOV 2008 …

 

Urteil des BGH vom 4. Mai 2007 - V ZR 162/06 -

Vors. Richter am BGH Prof. Dr. Wolfgang Krüger......... geb. am 4. Juli 1947

Richter am BGH Dr. Reiner Lemke ............................geb. am 25. Juli 1949

Richter am BGH Dr. Jürgen Schmidt-Räntsch.........geb. am 5. Oktober 1957

Richterin am BGH Christina Dr. Stresemann---------geb. am 18. Dez. 1957

Richter am BGH Dr. Hans-Joachim Czub .............geb. am 10. Juli 1951

Die Verpflichtung von Alteigentümern zur Beachtung des Ortsansässigkeitsprinzips im Rahmen des Flächenerwerbsprogramms behandelt Dr. Wasmuth in aller Ausführlichkeit unter den verschiedenen juristischen Aspekten. Das Problem ist entstanden, weil die BVVG meint, die Regelungen des Ausgleichsgesetzes für den Erwerb von Flächen nach § 3 Abs.2 Satz 3 begründeten auch für kompensationsberechtigte Alteigentümer die Pflicht zur Ortsansässigkeit und weil die BVVG bei fehlender Ortsansässigkeit die Herausgabe der übereigneten land- und forstwirtschaftlichen Flächen verlangt.

I. Urteil des BGH vom 4.5.2007

Obgleich die Verpflichtung zur Ortsansässigkeit für Alteigentümer im Wortlaut des Gesetzes nicht vorgesehen ist, hat der BGH in seinem Urteil vom 4.5.2007 die Pflicht zur Ortsansässigkeit der Alteigentümer angenommen. Gleichzeitig hat er den erwerbenden Alteigentümer, der nach Vertragsabschluß nicht mehr ortsansässig war, aufgrund eines Rücktritts der BVVG vom Erwerbsvertrag das erworbene Grundstück zurückzugeben. Nachdem der BGH in seiner Begründung darlegt, daß weder der Wortlaut von § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG noch der damit verfolgte Gesetzeszweck eindeutig sei, stützt er dieses Ergebnis ausschließlich auf eine Richtlinie der früheren Treuhandanstalt zur Verpachtung von ehemals volkseigenen land- und forstwirtschaftlichen Flächen, die auch für die Verpachtung an Alteigentümer die Ortsansässigkeit verlange. Diese Richtlinie habe der Gesetzgeber in § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG auch für den Flächenerwerb von Alteigentümern in Bezug genommen.


II. Beurteilung der BGH-Entscheidung durch Dr. Wasmuth

In seiner ausführlichen Besprechung dieses Urteils legt Dr. Wasmuth dar, daß sämtliche Überlegungen des BGH einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten und daß die Argumentation naheliegende rechtliche Gesichtspunkte zum Nachteil des erwerbenden Alteigentümers außer acht läßt. Er belegt im übrigen auch eingehend, daß das vom BGH

gefundene Ergebnis wirtschaftlich und rechtspolitisch offensichtlich verfehlt ist.

 

1. Wortlaut

In eingehender Auseinandersetzung mit dem bisherigen Schrifttum legt Dr. Wasmuth zunächst dar, daß der Wortlaut des Gesetzes die Annahme einer Verpflichtung zur Ortsansässigkeit für Alteigentümer nicht zulasse. Er begründet dabei auch eingehend, weshalb die Meinung, die in dem Wortlaut des § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG eine bloße Klarstellungsfunktion gegenüber den Erwerbstatbeständen von nicht geschädigten Wieder- und Neueinrichtern erblickt, so daß die für diese Erwerbstatbestände geltende Ortsansässigkeitsverpflichtung auch in den Erwerbstatbestand für Alteigentümer hineingelesen werden müsse, nicht haltbar ist.

2. Gesetzeszwecke

Zu den Gesetzeszwecken legt Dr. Wasmuth zunächst dar, weshalb die Auffassung des BGH zutreffend ist, mit dem vergünstigten Erwerbstatbestand für Alteigentümer solle eine wiedergutmachungsrechtliche Kompensation für erlittenes Unrecht geschaffen werden. Sofern der BGH aber außerdem angenommen hat, § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG enthalte daneben einen allgemeinen Förderzweck zur Schaffung neuer, wirtschaftlich tragfähiger Eigentumsstrukturen, der auch für Erwerbsberechtigte ohne verfolgungs- oder vermögensrechtliche Schädigung gelte, widerspricht dem Dr. Wasmuth und legt dar, daß der Wiedergutmachungszweck den Zweck eines bloßen Förderungsprogramms ausschließe. Eine Fördermaßnahme mit den daran geknüpften Auflagen des Gesetzgebers, die auch für berechtigten Alteigentümer auch bereits bestehe, ohne daß ihnen deshalb Unrecht widerfahren sein müsse, könne nicht sogleich eine Wiedergutmachungsleistung darstellen. Der deshalb allein mit § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG verfolgte Wiedergutmachungszweck schließe aber die für allgemeine Fördermaßnahmen geltende Ortsansässigkeitsverpflichtung aus.

3. Besonderheiten in den neuen Bundesländern

Anschließend geht Dr. Wasmuth ausführlich der Frage nach, ob jedenfalls die tatsächlich bestehenden Besonderheiten in der Land- und Forstwirtschaft der neuen Länder die Ortsansässigkeit auch für Alteigentümer erforderlich mache und verneint sie im Ergebnis eindeutig. Der Gesetzgeber habe mit dem Förderprogramm für nicht geschädigte Neu- und Wiedereinrichter zwar das Ziel verfolgt, gesunde Eigentumsverhältnisse in den neuen Ländern im Bereich der Land- und Forstwirtschaft herzustellen. Er habe einen begünstigten Flächenerwerb für LPG-Nachfolgeunternehmen aber davon abhängig gemacht, daß diese rechtmäßig umgewandelt worden seien.

Aufgrund mehrerer Untersuchungen der Wirtschaftlichkeit von LPG-Nachfolgebetrieben ist aber – so Dr. Wasmuth – davon auszugehen, daß mit dieser Wirtschaftsform auf Dauer keine wirtschaftlich zufriedenstellenden Verhältnisse in der Land- und Forstwirtschaft der neuen Bundesländer geschaffen werden könnten. Vielmehr zeichne sich klar ab, daß diese in bedeutendem Umfang auf Kosten der eigenen Substanz und aufgrund wesentlich höherer staatlicher Subventionsleistungen noch wirtschaften könnten. Die Gründe dafür werden in einer Vielzahl von negativen Faktoren dieser Wirtschaftsform gesehen. Im übrigen sei ein erheblicher Teil der LPG-Nachfolgebetriebe nicht im Einklang mit den Gesetzen umgewandelt worden, weil insbesondere ausscheidende LPG-Mitglieder nicht im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen abgefunden worden seien. Insofern sei es auch rechtspolitisch und marktwirtschaftlich verfehlt, beim begünstigten Flächenerwerb weitgehend nur auf die LPG-Nachfolgeunternehmen zu setzen und erwerbsbereite Alteigentümer, die ihrerseits vor allem Familienunternehmen betreiben wollten, durch die Verpflichtung auf das Ortsansässigkeitsprinzip von einem Erwerb abzuhalten.

4. Verpachtungsrichtlinie der Treuhandanstalt

Soweit der BGH bei seinem Urteil entscheidend auf die Verpachtungsrichtlinie der Treuhandanstalt abgestellt hat, legt ihm Dr. Wasmuth weitere schwerwiegende Rechtsfehler zur Last. Zunächst einmal hält er ihm vor, die Verpachtungsrichtlinie falsch zitiert zu haben. Hätte er diese richtig zitiert, ergebe sich daraus nicht einmal für die Verpachtung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe an Alteigentümer, die auf besatzungsrechtlicher oder besatzungshoheitlicher Grundlage geschädigt worden seien, eine Verpflichtung zur Ortsansässigkeit. Unabhängig davon könne aufgrund einer Verpflichtung zur Ortsansässigkeit in der Verpachtungsrichtlinie der Treuhand nicht auch auf den Willen des Gesetzgebers geschlossen werden, eine solche Verpflichtung auch für den Erwerb gelten zu lassen. Für einen solchen Willen müsse sich irgendein Anhaltspunkt aus den Gesetzesmaterialien oder sonst aus dem Gesetz ergeben. Ein solcher sei aber weder erkennbar noch sei er auch nur im Ansatz vom BGH dargelegt worden.

5. Mißachtung der Beschränkungen des Rücktrittsrechts der BVVG durch das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Soweit der BGH ein vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht der BVVG wegen Verletzung der Ortsansässigkeitsverpflichtung angenommen habe, macht Dr. Wasmuth geltend, er habe unberücksichtigt gelassen, daß die von der BVVG vorformulierten Erwerbsverträge rechtlich als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu beurteilen seien und daher den gesetzlichen Beschränkungen nach §§ 305ff. BGB unterliegen.

Unabhängig davon, daß durch die bloße Bezugnahme auf das Ausgleichsleistungsgesetz – wie bereits gezeigt - überhaupt keine Verpflichtung zur Ortsansässigkeit vereinbart worden sei, seien die Rücktrittsklauseln der BVVG gegenüber Alteigentümern jedenfalls bezogen auf eine mögliche Ortsansässigkeit auch nichtig. Dazu beruft sich Dr. Wasmuth auf das Transparenzgebot des § 307 Abs.1 Satz 2 BGB, das verletzt wird, weil sich weder aus der Klausel zur Sicherung der Zweckbestimmung noch aus derjenigen zur Rücktrittsberechtigung der BVVG unmittelbar ergebe, daß ein Erwerber i.S. von § 3 Abs.2 Satz 3 AusglLeistG ortsansässig sein muß, um die Vertragsbedingungen zu erfüllen. Vielmehr verwisen beide Klauseln lediglich pauschal auf das Ausgleichsleistungsgesetz, ohne dies näher zu konkretisieren. Selbst wenn man – mit dem BGH - § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG eine Verpflichtung der Alteigentümer zur Ortsansässigkeit entnehmen wolle, könne dies von einem juristischen Laien unter keinen Umständen nachvollzogen werden, zumal der BGH sein Ergebnis auch erst aus einer vermeintlichen Vorgabe der Verpachtungsrichtlinie der Treuhandanstalt abgeleitet habe, auf welche die Klauseln der BVVG gerade nicht bezogen seien. Deshalb stelle es einen Verstoß gegen Treu und Glauben dar, wenn sich die BVVG zur Begründung eines Rücktrittsbegehrens auf ihre insofern unverständlichen Klauseln in den Erwerbsverträgen berufe und dem Erwerber damit schweren Schaden zufüge.

Daneben bestehe eine Unvereinbarkeit mit dem gesetzlichen Leitbild i.S. von § 307 Abs. 2 Nr.1 BGB, weil die Verpflichtung zur Ortsansässigkeit sowohl dem Rückgabegrundsatz nach § 3 Abs. 1 Satz 1 VermG und § 5 Abs.1 AusglLeistG als auch dem Wiedergutmachungsgedanken, den der Gesetzgeber selbst nach Auffassung des BGH mit dem Rückerwerbstatbestand des § 3 Abs.2 Satz 3 AusglLeistG verfolgt habe, nicht entspreche. Auch deshalb sei die Rücktrittsklausel der BVVG nichtig.


III. Zusammenfassung

Dr. Wasmuth hält dem BGH also „auf ganzer Front“ vor, sich bei seiner Rechtsprechung zum Erwerbstatbestand des § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG und zur Rücktrittsberechtigung der BVVG wegen angeblicher Verletzung der Verpflichtung zur Ortsansässigkeit nicht an die gesetzlichen Vorgaben gehalten zu haben.

Er weist nach, daß die Ausführungen des BGH zu Wortlaut und Gesetzeszweck des § 3 Abs. 2 Satz 3 AusglLeistG einer nachvollziehbaren Grundlage entbehren und teilweise in sich widersprüchlich sind,

daß es unzulässig ist, die Ortsansässigkeitsverpflichtung für den Erwerb aus der bloßen Verpachtungsrichtlinie der Treuhandanstalt abzuleiten, und daß der BGH unter grober Verkennung allgemeiner zivilrechtlicher Vorschriften die Nichtigkeit der Rücktrittsklauseln in den Erwerbsverträgen der BVVG mit Alteigentümern außer acht gelassen hat.


Insgesamt also ein vernichtendes Urteil für diese Rechtsprechung des V. Senats des BGH, der unter Beteiligung des Richters Dr. Jürgen Schmidt-Räntsch so entschieden hat. Da Schmidt-Räntsch zuvor als Beamter im Bundesministerium der Justiz an den zum Teil höchst umstrittenen Gesetzen zur deutschen Einheit und zur Wiedergutmachung entscheidend und zwar zum Vorteil des Fiskus, aber gegen die Bürger und Berechtigten mitgewirkt hat und nun- als der „Besserwissende“ über diese Gesetze zu Gericht sitzt und in seiner Befangenheit das früher Fabrizierte absichert, hat diese Entscheidung einen ganz speziellen Beigeschmack

Ein „schönes“ Gemauschel, das beim BGH Einzug gehalten hat. Und nicht einmal der V. Senat, einst unter der Führung von Dr. Wenzel in beträchtlichem Ansehen, ist durch Schmidt-Räntsch in Schieflage geraten, wie man am o.a. Urteil deutlich sehen kann.

Zum Glück gab es inzwischen aber auch das Urteil vom 07.Dez.2007,das die „Ehre“ zu retten scheint und für Erleichterung sorgt.- Merkwürdig allerdings, just beim „Brandenburg- Bodenreform-Urteil“, das nun in aller Munde ist, war Schmidt-Räntsch nicht dabei. Da staunt der Fachmann- und der Laie wundert sich, Hoffnung schöpfend...(dhr/s)